Informationen zur Grundsteuerreform

Die Grundsteuer ist eine der ältesten direkten Steuern überhaupt und wurde bereits in der Antike erhoben. Im Mittelalter war dies der „Grundzehnt“. Bereits Ende des 19. Jahrhunderts wurden in Deutschland Regelungen zu deren einheitlicher Erhebung und Verteilung erlassen.
Sie ist eine sogenannte Real- und Objektsteuer, mit der das Eigentum an Grundstücken besteuert wird. Sie steht den Gemeinden unmittelbar zu, und stellt für diese mit etwa 11 % (Stand September 2022) eine wichtige Einnahmequelle dar. Als Grundlagen für die Erhebung haben Bund und Länder jeweils Grundsteuergesetze erlassen.

Grundsätzlich können Gemeinden für ihr Gebiet für bis zu drei Grundsteuerarten verschiedene Hebesätze festlegen:

• Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaftliche Grundstücke)
• Grundsteuer B (bebaute oder unbebaute Grundstücke)
• Grundsteuer C (ab 2025 wieder möglich für baureife Grundstücke)

Im Jahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt (Urteil vom 10. April 2018 – 1 BvL 11/14). Nach Ansicht des Gerichts verstößt das System gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung, da gleichartige Grundstücke ungleich behandelt werden. Die wichtigste Änderung betrifft die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer. Die Grundsteuer wurde bislang auf Grundlage von Grundstückswerten (den sogenannten Einheitswerten) berechnet. In Westdeutschland wurden die Grundstücke nach ihrem Wert im Jahr 1964 bewertet, in Ostdeutschland nach Werten aus dem Jahr 1934. Ab 2025 wird der veraltete Einheitswert durch den sogenannten Grundsteuerwert ersetzt. Dieser basiert auf aktuellen Bodenrichtwerten sowie zusätzlichen Faktoren wie z. B. der Art der Nutzung und der Fläche des Grundstücks.

Ab 2022 hat das Finanzamt von Ihnen Grundsteuererklärungen eingefordert. Auf Basis dieser Erklärungen wurde dort sodann der Grundsteuermessbetrag festgelegt, indem der dort berechnete Grundsteuerwert mit einem einheitlichen Faktor, der bundeseinheitlichen Steuermesszahl, multipliziert wurde. Sofern Sie die Erklärung (noch) nicht abgegeben haben, erfolgten die Festlegungen des Finanzamtes auf Basis von Schätzungen. Sowohl über den ermittelten Grundsteuerwert als auch über den festgelegten Grundsteuermessbetrag haben Sie von Ihrem Finanzamt jeweils einen Bescheid erhalten. Der festgelegte Grundsteuermessbetrag vom Finanzamt dient als Berechnungsgrundlage für die Gemeinden, die dann ihren individuellen Hebesatz anwenden, um die finale Steuerlast zu bestimmen. Die entsprechende Satzung der Stadt Neuss wurde im Rahmen der Sitzung des Stadtrates vom 13. Dezember 2024 beschlossen.

Die Berechnung erfolgt also folgendermaßen:

Entsprechend Art 106 Abs. 6 des Grundgesetzes steht das Aufkommen der Grundsteuer den Gemeinden zu. Insofern haben die Gemeinden das Recht die Hebesätze selbst festzusetzen. Die aktuellen Hebesätze der Stadt Neuss für das Jahr 2025 wurden in der Sitzung des Stadtrates vom 13. Dezember 2024 für die Grundsteuer A (land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke) auf 303 v. H., und für die Grundsteuer B (bebaute oder unbebaute Grundstücke außer den der Grundsteuer A zuzurechnenden) auf 610 v. H. festgesetzt.

Hinsichtlich der Festsetzung der Hebesätze hat sich die Stadt Neuss an den Empfehlungen der Finanzverwaltung orientiert, da die dort berechneten Sätze zu einer Aufkommensneutralität führen sollen.

Da die neugebildeten Messbeträge insgesamt geringer ausfallen, müssen die kommunalen Hebesätze angehoben werden, um gleichbleibende Grundsteuereinnahmen für die Kommunen sicherzustellen. Ein Beibehalten des bisherigen Hebesatzes für die Grundsteuer B (495 v.H.) in Neuss hätte einen Einnahmeverlust von etwa sechs Millionen Euro bedeutet. Umgekehrt gesprochen, nimmt die Stadt Neuss durch die Anpassung der Hebesätze nicht mehr Gelder ein als zuvor.

Während der Hebesatz für die Grundsteuer A (für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) von 205 v.H. auf 303 v.H. angepasst wird, liegt der einheitliche Hebesatz für die Grundsteuer B (für Grundstücke) ab dem 1. Januar 2025 bei 610 v.H. Die Nicht-Differenzierung der Grundsteuer B Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke ist ausdrücklich nur für das Jahr 2025 festgesetzt. Im Jahr 2025 soll die Rechtsprechung der Finanzgerichte, die Handhabung in der kommunalen Praxis und mögliche Nachsteuerung der Gesetzgebung des Landes NRW beobachtet werden, um eine Entscheidung für 2026 und die Folgejahre zu treffen.

Der Begriff der „Aufkommensneutralität“ wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform (das heißt im Jahr 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Jahren vor der Reform. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen verändert. Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass Ihre individuelle Grundsteuer gleich bleibt. Denn wenn die Neubewertung ergeben hat, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt entsprechend die zu zahlende Grundsteuer – auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort nicht erhöht. In anderen Fällen hat die Neubewertung einen geringeren Wert ergeben, so dass dort die Grundsteuer geringer ausfällt als noch bis zum 31.12.2024. Aufkommensneutralität bedeutet also nicht, dass die Grundsteuer für das einzelne Grundstück unverändert bleibt!

Dies hängt insbesondere von der Wertentwicklung Ihres Grundstückes ab. Das neue Grundsteuerrecht beruht auf einer neuen Form der Wertermittlung, die sich im Wesentlichen an den sogenannten Bodenrichtwerten orientiert. Der aktuelle „Grundsteuerwert“ ist also mit dem alten „Einheitswert“ nur bedingt vergleichbar.

Weder auf den Grundsteuerwert noch auf den Grundsteuermessbetrag hat die Stadt Neuss Einfluss, da diese von den Finanzbehörden berechnet und festgesetzt werden.

Der Grundsteuermessbetrag wird durch das zuständige Finanzamt festgesetzt und ist auch für die Gemeinden als sogenannter Grundlagenbescheid verbindlich ( §§ 171 ff Abgabenordnung). Rückfragen oder Rechtsmittel zu oder gegen den Grundsteuermessbetrag sind demnach ausschließlich an das zuständige Finanzamt zu richten.

Bei allen Fragen oder Einwänden zu den vom Finanzamt festgesetzten Grundlagenbescheiden (Feststellung des Grundsteuerwertes sowie des Grundsteuermessbetrages) wenden Sie sich bitte an das für Ihr betroffenes Grundstück zuständige Finanzamt.
Bei Fragen oder Einwänden zum Grundsteuerbescheid, zu Zahlung, Minderung oder Erlass der Grundsteuer, wenden Sie sich bitte mithilfe der auf dem Grundsteuerbescheid angegebenen Kontaktdaten innerhalb eines Monates nach Bekanntgabe des Bescheides an das Steueramt der Stadt Neuss.

Sollten Sie beim Finanzamt gegen den o. g. Grundlagenbescheid Einspruch eingelegt haben, und dazu noch keine Entscheidung getroffen worden sein, so wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid selbst nicht von der Zahlungspflicht entbindet.
Sie müssen also erst einmal zahlen und erhalten bei der Änderung des Grundlagenbescheides – und damit der Grundsteuer – einen Veränderungsbescheid und ggf. selbstverständlich auch zu viel gezahlte Grundsteuer zurück.

Eine Aussetzung der Vollziehung kann nur gewährt werden, wenn zuvor das Finanzamt die Aussetzung des Grundsteuermessbescheides gewährt hat. Hierfür wenden Sie sich bitte an das

Finanzamt Neuss
Hammfelddamm 9
41460 Neuss
Telefon: 02131 6656-1959

Auf schriftlichen Antrag kann eine Ratenzahlung oder Stundung der Grundsteuer erfolgen. In diesem Antrag sollte von Ihrer Seite aus ein Vorschlag hinsichtlich der Höhe, sowie des Zeitpunktes der Zahlung(en) erfolgen.

Im Antrag ist zu begründen, warum keine anderen finanziellen Möglichkeiten bestehen (ggf. z.B. auch durch Kreditaufnahme) die Grundsteuerforderung zu begleichen. Bitte beachten Sie, dass hierbei Zinsen anfallen.

Zu Beginn des Jahres ist die Zahl der telefonischen Anfragen sehr hoch. Die telefonische Erreichbarkeit ist daher nicht immer gewährleistet. Sie können das Steueramt aber auch schriftlich kontaktieren und Unstimmigkeiten per Fax, Post oder auch gerne per E-Mail an grundsteuer@stadt.neuss.de mitteilen. Auch da wird darauf hingewiesen, dass aufgrund der Grundsteuerreform eine sehr hohe Zahl von Anfragen zu erwarten ist, und wir bitten daher um Verständnis, dass eine Anfrage nicht immer sofort beantwortet werden kann. Wir bemühen uns aber, alle Rückfragen zeitnah zu beantworten.

Verwaltungstechnisch ist es im Normalfall tatsächlich einfacher und dadurch kostensparend Bescheide für mehrere Immobilien (ausgenommen natürlich bei außerordentlich großem Immobilienbestand, wie z. B. dem des Neusser Bauvereins, der Gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft e. G. Neuss und vergleichbaren Unternehmen) separat zu erstellen und zu versenden als den Bestand von derzeit mehr als 51.000 Eigentümer*innen auf Adressgleichheiten zu filtern und zusammenzuführen. Hierfür wird um Verständnis gebeten.

Sofern Sie jemanden bevollmächtigt haben, ist der Bescheid auch an die in der Vollmacht genannte Anschrift versandt worden. Eine Kopie kann grundsätzlich jederzeit erstellt und an die im Bescheid genannte Anschrift versandt werden. Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass für die Erstellung / den Versand von hier aus eine Gebühr in Höhe von 10 Euro erhoben werden kann.

Bitte wenden Sie sich dazu unter Angabe des Buchungszeichens (12-stelliger Zifferncode, beginnend mit 5.0100.xxxxxx.x) und / oder des Aktenzeichens des Finanzamtes an das Steueramt.

Bitte beachten Sie, dass Veränderungen, die dem Steueramt nach dem 10. Dezember 2024 mitgeteilt wurden, aus technischen Gründen nicht mehr verarbeitet und in den Bescheid aufgenommen werden konnten.

Schuldner der Grundsteuer für ein ganzes Kalenderjahr ist diejenige Person, der das Grundstück zu Beginn des Kalenderjahres gehört. Die Zurechnung auf neue Eigentümer erfolgt durch das zuständige Finanzamt grundsätzlich auf den 01.01. des auf den wirtschaftlichen Übergang folgenden Jahres (Beginn der Steuerpflicht). Privatrechtliche Vereinbarungen im notariellen Vertrag zwischen den Vertragsparteien, z. B. über den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, bleiben hiervon unberührt. Das heißt, bei der Zahlung der Grundsteuer können Sie sich privatrechtlich mit dem Käufer einigen, ob dieser die Zahlung für Sie übernimmt oder Ihnen den restlichen Jahresbetrag zahlt. Erst im Folgejahr ist der Käufer dann als Eigentümer eingetragen, wenn die Zurechnung des Finanzamtes erfolgt ist.

Sofern die Änderung bereits beim Einwohnermeldeamt erfolgt ist, teilen Sie dies bitte schriftlich, auch gerne per E-Mail, unter Angabe des Buchungszeichens (12-stelliger Zifferncode, beginnend mit 5.0100.xxxxxx.x) und / oder des Aktenzeichens des Finanzamtes dem Steueramt mit. Eine automatische Information durch das Einwohnermeldeamt an das Steueramt kann leider nicht erfolgen.

Wenn Sie umgezogen sind, und sich im Einwohnermeldeamt umgemeldet haben, wird das Steueramt darüber nicht automatisch informiert. Bitte teilen Sie Ihre neue Anschrift schriftlich, gerne auch per E-Mail, unter Angabe des Buchungszeichens (12-stelliger Zifferncode, beginnend mit 5.0100.xxxxxx.x) und / oder des Aktenzeichens des Finanzamtes dem Steueramt mit.

Sofern Sie z. B. eine Hausverwaltung oder auch eine andere Person mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen bevollmächtigen möchten, benötigt das Steueramt eine unterschriebene Vollmacht. Bitte senden Sie diese, gerne auch per E-Mail, unter Angabe des Buchungszeichens (12-stelliger Zifferncode, beginnend mit 5.0100.xxxxxx.x) und / oder des Aktenzeichens des Finanzamtes an das Steueramt.

Ich habe mein Objekt einer anderen Person übertragen, habe aber weiterhin Nießbrauch an diesem Objekt.
Da dies eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen zwei Parteien ist, wird das Steueramt nicht automatisch darüber informiert, dass Nießbrauch vorliegt. Damit Sie als Nießbrauchnehmer weiterhin die Bescheide erhalten, und auch ggf. ein SEPA-Lastschriftmandat einrichten können, benötigt das Steueramt das schriftliche Einverständnis des Eigentümers.

Sterbefälle müssen beim Steueramt angezeigt werden. Wenn dies noch nicht erfolgt ist, teilen Sie dies bitte schriftlich mit folgenden Angaben mit:

• Sterbedatum der verstorbenen Person
• Namen und Anschriften der Erben
• sofern vorhanden kann ein Erbschein oder eine Sterbeurkunde übersandt werden

Bitte beachten Sie, dass Veränderungen, die uns nach dem 10. Dezember 2024 mitgeteilt wurden, aus technischen Gründen nicht mehr verarbeitet und in den Bescheid aufgenommen werden konnten.

Das ist selbstverständlich möglich. Für Sie ist dieses Verfahren sogar risikolos, da Sie zum einen eine solche Einzugsermächtigung jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widerrufen können, zum anderen die Möglichkeit haben, zu Unrecht eingezogene Beträge innerhalb von acht Wochen zurückbuchen zu lassen.

• Weitere Informationen erhalten Sie im Serviceportal
  https://serviceportal-neuss.de/suche/-/egov-bis-detail/dienstleistung/25286/show

Sofern Sie eine Einzugsermächtigung erteilt haben, kann das alte SEPA-Mandat nicht automatisch übernommen werden, bzw. muss für das neue Konto erneut erteilt werden.

• Weitere Informationen erhalten Sie im Serviceportal
  https://serviceportal-neuss.de/suche/-/egov-bis-detail/dienstleistung/25286/show